Более 50% обращений собственников в адрес управляющей компании связаны с начислениями в квитанциях. Особенно их интересует расшифровка графы «содержание жилья».

Если жители понимают, что обещания УК, которые звучали на собрании, расходятся с тем, что происходит в доме, – они жалуются в ГЖИ. Как правильно составить минимальный перечень услуг и выполнять его, чтобы жители были довольны, платили вовремя и не обращались в надзорные органы? 

Правила содержания общедомового имущества

Эти правила сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Oбязaннocти пользователей и жителей МКД по oплaте ycлyг пpoпиcaны в Cтaтьe 154 ЖK PФ. Taм жe дается определение «coдepжaниe жилья».  

Какие статьи расходов входят в квитанции за ЖКУ?

  • Koммyнaльныe ycлyги. Это – оплaтa комфортного проживания жителей: использование электричества, газоснабжения, отопления, канализации, горячей и холодной водой.

  • Сумма за капитальный peмoнт выделена отдельной строкой. Инициировать его могут сами собственники в любой момент на общем собрании – замена лифта, остекления в подъезде или водопроводных труб – на счете должно быть достаточно средств. 

  • Coдepжaниe жилого пoмeщeния. Эта графа в квитанции вызывает больше всего вопросов у жителей. Не все понимают, что обслуживание квартир, подъездов, придомовой территории – трудозатратная статья. На то, чтобы поддерживать в порядке дома, инженерные системы, уходит много ресурсов. 

Александр Скворцов, директор УК «Тандем» (г. Курган), советует проводить встречи с жильцами, отчитываться о финансовых расходах каждый месяц. Когда жители в курсе, на что тратятся их деньги, в будущем они охотнее оплачивают квитанции. О том, как Александр вывел свою управляющую компанию в лидеры рынка ЖКХ Кургана – вы можете прочитать в отдельной статье.

Нормативы на содержание МКД

Закон не регламентирует размер тарифа на поддержание порядка в многоквартирном доме. УК рассчитывает сумму, а потом ее утверждают на общем собрании собственников сроком на один год. Индексация этой статьи должна быть предусмотрена в договоре между управляющей компанией и жителями.

Для каждого дома УК один раз в год составляет список работ, услуг, рассчитывает их сметную стоимость, чтобы определить размер платы. Далее общая сумма делится на количество жильцов пропорционально их жилплощади, затем на 12 месяцев.

Да, единого тарифа не существует, но закон регулирует минимальный перечень работ, которые нужны для поддержания дома в порядке. Он прописан в ПП РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

Что входит в расчет содержания и ремонта общего имущества МКД?

Технический надзор: управляющая организация должна следить за техническим ресурсом устройств МКД, допускать к ним проверяющих в случае необходимости.

Устранение аварийных ситуаций. Сотрудники УК должны как можно скорее реагировать, если возникают нештатные ситуаций, искать причины, устранять источники повреждений и последствия аварий. 

Сезонная модификация оборудования. Все виды работ, связанные с утеплением трубопроводов, консервацией системы отопления, подготовке оборудования к отопительному сезону, очистке вентиляционного оборудования.  

Уборка коридора и лифта. Мыть или не мыть – вечный вопрос. Каждый пункт статьи за содержание жилья можно обсуждать с жителями. Например, они хотят, чтобы в подъезде мыли, а не просто махали мокрым веником, размазывая грязь. Значит, это отдельная повестка для общего собрания. Если удается собрать кворум – УК откорректирует оплату в сторону увеличения.

Транспортировка мусора – статья, которую вынесли в квитанции отдельной строкой с 2019 года в большинстве регионов страны. Вывоз мусора стал коммунальной услугой, это задокументировано в п.4 ст. 154 ЖК. Сейчас управляющие организации могут заключить договор только с региональным оператором – компанией, имеющей лицензию на обращение с ТКО различных классов опасности.

Содержание штата УК или ТСЖ. На этом пункте мы остановимся подробнее, потому что он вызывает больше всего недопониманий. Многие жители думают, что управляющие компании уже зарабатывают, обслуживая дом. Оплата труда сотрудников ложится на плечи самой компании, а к ним никакого отношения не имеет. Важно регулярно проводить собрания собственников, отчитываться перед жителями о проделанной работе. Тогда в будущем, заручившись их расположением, можно будет увеличивать статьи расходов на зарплаты, повышая прибыль. 

Прибыль – один из элементов тарифа на содержание жилья. Управляющие организации определяют размер прибыли самостоятельно, но должны согласовать его с собственниками жилья. И здесь УК может выручить хорошая репутация: жители быстро и полностью оплачивают услуги и готовы к увеличению расходов, если видят хороший сервис и мгновенную реакцию на их обращения.

Список обязательных работ для содержания общего имущества многоквартирного дома состоит из 277 позиций. Он составляется для каждого дома отдельно, поскольку зависит от конструкции дома, наличия чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов. На что еще стоит обращать внимание при подготовке сметы? На специфику проживания в доме и его класс. Инженерные системы дома бизнес-класса требуют иного обслуживания, чем в небольшой пятиэтажке.

Что будет происходить, если работы по содержанию МКД будут выполняться с нарушениями?

Жители, зафиксировав нарушение несколько раз, сначала обратятся в УК.  Если управляющая компания не устранит проблему – они пойдут жаловаться в ГЖИ и контролирующие органы, попытаются оспорить сумму за содержание жилья

Большинство работ, которые ежедневно выполняют УК, являются регламентными. Мы написали отдельную статью о том, как эффективно контролировать и планировать регулярные работы.

Минимальный перечень работ по содержанию МКД может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией. Также по желанию собственников услуги могут оказываться чаще. Если управляющей компании удастся собрать кворум, чтобы расширить список услуг, – можно не дожидаться, когда закончится срок договора, а заключить к нему дополнительное соглашение.

Собрать кворум на общем собрании собственников – непростая задача: жителей необходимо пригласить на собрание, подготовить повестку. Управляющие компании, сотрудничающие с электронными сервисами, у которых есть мобильное приложение жителя, тратят меньше усилий на организацию собраний собственников и сбор кворума. С помощью приложения можно: составить список наиболее волнующих жителя вопросов, сообщить о сроках проведения собрания, а также индивидуально напомнить каждому собственнику о том, что заканчиваются сроки сдачи бюллетеней.

Используете вы сервис или нет, главное, чему стоит уделять время и внимание, – выстраивание отношений с собственниками помещений МКД. Если управляющая компания хорошо заботится о своих жителях, то и вопросов по расчетам за содержание помещений МКД меньше, и платят собственники охотнее.